相続の答えは
ご家族の数だけあります

早すぎることはありません。むしろ、お元気で、ご本人の希望を確認できるうちが、最も多くの選択肢を検討できる時期です。

相続対策の多くは、ご本人の意思確認ができることを前提としています。遺言書の作成、生前贈与、家族信託、不動産の売却や活用方法の見直しなどは、判断能力が低下してからでは実行が難しくなる場合があります。

一方で、相続が発生してから動き始めると、できることは限られます。相続税の申告・納税期限は、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。その間に、財産の把握、相続人同士の話し合い、遺産分割、納税資金の準備などを進める必要があります。不動産の売却が必要になった場合、10か月という期間は決して長くありません。

ご相談のきっかけとして多いのは、例えば次のようなタイミングです。

• お正月やお盆などに家族が集まり、実家や将来の暮らしについて話したとき
• 親御さまの入院や体調の変化があったとき
• 「この家を将来どうするか」という話が出たとき
• ご兄弟の間で、実家や不動産を誰が引き継ぐのか気になり始めたとき
• 空き家や賃貸不動産の管理を負担に感じ始めたとき
• 通帳や権利証など、財産の保管場所が分からないと気づいたとき

相続の準備といっても、すぐに贈与や不動産売却をするとは限りません。まずは、どのような財産があり、ご本人が将来どうしたいのか、ご家族が何を心配しているのかを整理することから始まります。

ご家族の関係や資産の内容によっては、ご相談の結果、「今は何もせず、定期的に状況を確認しましょう」という結論になることもあります。

大切なのは、年齢を基準に焦って動くことではなく、家族の中で将来の話が出たときに、そのままにせず一度整理しておくことです。まだ具体的に決まっていない段階でも、今確認しておくべきことからご一緒に整理します。

認知症になっただけで、直ちに売れなくなるわけではありません。ただし、認知症の進行により、ご本人が売却の内容を理解して判断することが難しくなると、ご家族だけで代わりに売却することはできません。

不動産の売買契約は、原則として所有者ご本人の意思に基づいて行うものです。そのため、たとえ同居するお子様や配偶者であっても、本人名義の不動産を自由に売却したり、本人名義の預金を自由に動かしたりすることはできません。

判断能力が失われた後に売却する場合は、成年後見制度を利用することが考えられます。成年後見人が選任されれば、施設費や生活費を確保するためなど、ご本人にとって必要性が認められる売却は可能です。

ただし、実家などの居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。また、後見人には親族ではなく、弁護士・司法書士などの専門職が選ばれる場合があり、その場合は継続的に報酬が発生することがあります。

成年後見制度は、あくまでご本人の財産と生活を守るための制度です。そのため、将来の相続税を減らすことを主な目的とした贈与や資産の組み替えなどは、原則として難しくなります。

そうなる前の備えとして、主に次のような選択肢があります。

• 家族信託／元気なうちに、信頼できるご家族へ不動産などの管理・処分に必要な権限を託す仕組みです。将来の売却や管理方法を、あらかじめ契約で設計できます
• 任意後見契約／判断能力があるうちに、将来ご自身を支援する人を決めておく方法です。ただし、任意後見だけですべての財産管理に対応できるとは限らないため、財産管理等委任契約などと組み合わせる場合があります
• 生前の売却・整理／使っていない不動産や、将来ご家族が管理しにくい不動産を、元気なうちに売却・整理しておく方法です

どの方法が適しているかは、ご本人の判断能力、ご家族の関係、不動産の内容、将来の暮らしによって変わります。

大切なのは、家族信託ありきで考えることではなく、「将来その不動産を誰が、何のために管理・売却する可能性があるのか」を先に整理することです。ウェルスロックでは、不動産の状況とご家族の希望を整理したうえで、必要に応じて司法書士などの専門家と連携します。まだ何も決めていない段階でも、まずは今できる備えがあるかをご一緒に確認します。

「税金が安くなるか」だけで決めると、後で困ることがあります。私たちは次の4つの面から見ています。

• 住み続ける方がいるか／配偶者やご家族が住まれる場合、小規模宅地等の特例で評価額が最大80%下がる可能性があります。空き家になると、この特例は使えないことがあります
• 実際にいくらで売れるか／固定資産税の評価額や相続税の評価額と、実際に売れる価格は違います。机上の数字ではなく、いま市場でいくらになるかを確かめます
• 納税資金が足りるか／不動産の割合が大きいご家庭では、相続税を払う現金が不足しがちです。売却が必要になるなら、いつ・どの資産を売るかを先に決めておく方が有利です
• 分けられるか／不動産は現金のように等分できません。ご兄弟が複数いらっしゃる場合、ここが揉める最大の原因になります

よくあるのは、「特例が使えるから残そう」と決めた後で、誰も住まないまま空き家になり、固定資産税と管理費だけがかかり続けるケースです。逆に、慌てて売って後から特例が使えたと分かる例もあります。

ご実家の立地、築年数、ご家族それぞれのお住まいとお考え。これらが分からないままでは、売る・残すの結論は出せません。私たちは宅地建物取引業者として、実際に売れる価格まで踏まえてお伝えできます。物件の内容をお聞かせいただければ、判断の材料をお示しします。

不公平になりやすい形です。ただし、事前に設計しておけば調整できます。

たとえば、財産が実家（3,000万円）と預金（1,000万円）で、ご兄弟がお二人。長男が実家を相続すると、次男は預金1,000万円のみ。法律上の割分（2,000万円ずつ）とは大きく差が出ます。

この差を埋める方法には、次のようなものがあります。

• 代償分割／実家を受け取る方が、他のご兄弟に現金をお渡しする。その原資として生命保険を使うと、受取人を指定できるため準備しやすくなります
• 売却して分ける／実家を売り、現金にしてから分ける。最も分かりやすい方法です
• 共有にしない／一見公平に見えますが、将来売る際に全員の同意が必要になり、次の世代でさらに人数が増えて動かせなくなります。私たちは原則としておすすめしません
• 遺言書で理由を残す／なぜその分け方にしたのか。付言事項にお気持ちを書き添えることで、争いの火種を減らせます

どの方法が向いているかは、実家の価値、他の資産の内容、そしてご兄弟の関係やお考えによって大きく変わります。金額の話だけでは解決しないことが多く、ここは実際にお話をうかがわないと設計できない部分です。

すべてを同じ基準で見ないことが大切です。私たちは、お持ちの不動産を次の3つに分けて整理します。

• 残す資産／収益が安定していて、管理の手間が少なく、次の世代も引き継ぎやすいもの
• 組み替える資産／立地や築年数から見て、今後の収益や価値の維持が難しいもの。売って別の資産に替えた方が有利な場合があります
• 整理する資産／使っていない土地、別荘、山林、原野など。固定資産税と管理費だけがかかり続け、放っておくと次の世代の負担になります

判断の材料になるのは、実際に売れる価格、家賃の水準と空室の状況、修繕にかかる見込み、管理の手間、そして相続税の評価額と実勢価格の差です。

特に見落とされがちなのが納税資金です。不動産の割合が大きいと、相続税は高いのに払う現金がないという状態になります。この場合、どの物件を、いつ売るかを先に決めておくかどうかで、結果が大きく変わります。

物件ごとの数字とご家族のご希望が揃わないと、順番は決められません。お持ちの不動産の一覧をお聞かせいただければ、どこから手を付けるべきかを整理してお示しします。

税金は税理士、登記は司法書士、不動産は不動産会社。それぞれ専門分野が異なります。ただ、最初から必要な専門家をご自身で判断するのは、簡単なことではありません。

相続のご相談では、税金の話、不動産の話、ご家族の話が同時に出てきます。どこか一つの分野だけを切り取っても、ご家族にとっての答えにはなりません。相談先によって提案が変わるのは、それぞれが自分の得意分野から見ているからです。

ウェルスロックでは、まず財産・不動産・ご家族の状況を整理するところから始めます。そのうえで、必要な場面で各分野の専門家と連携します。

大切なのは、誰に頼むかを決める前に、ご家族として何を実現したいのかを明確にすることです。それが決まれば、必要な専門家は自然に決まります。

ご相談の内容によっては、「この件は税理士の先生に直接ご相談された方が早い」とお伝えすることもあります。まずは全体を整理させてください。

はい。すでにご提案を受けている方のご相談も承ります。「これで進めていいのか確かめたい」というご相談は少なくありません。

いただいたご提案を、次のような観点で整理します。

• その提案は、ご家族の何を優先したものになっているか
• 税金以外の面（分けやすさ、納税資金、管理の手間）はどう扱われているか
• 他に選べる方法はないか。それぞれの良い点と注意点は何か
• 10年後、20年後にどうなるか。次の世代に何が残るか

結果として、「そのご提案が最も良いと思います」とお伝えすることもあります。それも一つの答えです。他社のご提案を否定するために見るのではありません。

ご提案書をお持ちいただければ、その内容に沿って具体的にお話しできます。金額や条件が分かる資料があるほど、確かめられることが増えます。

ご相談しただけで、その場で不動産の売却や金融商品のご契約をお願いすることはありません。

最初に行うのは、現在の資産状況やご家族のお考えを伺い、「何が課題なのか」「今後何を確認すべきなのか」を整理することです。

不動産を売る、残す、活用する。金融資産を見直す、あるいは今は何もしない。どれか一つを初めから正解と決めることはできません。売却や商品の活用が選択肢になる場合も、その方法だけを勧めるのではなく、ほかの選択肢と比較しながら、良い点と注意点をご説明します。最終的に決めるのは、お客様ご自身です。

私たちは不動産取引や資産形成の実務も扱っています。そのため、単に「売らない方がよい」と申し上げるだけでなく、売却した場合の手取り額や、その後の暮らし・相続への影響まで具体的に検討できます。

一方で、売却する必要がないと判断した場合や、今は動かない方がよい場合には、そのように率直にお伝えします。

相続は、一つの商品や一度の取引で解決するものではありません。ご本人のこれからの暮らしと、ご家族への承継まで見据えて、納得できる選択肢を一緒に整理します。